ערבות חוק מכר ופנקס שוברים: מה זה אומר למלווה?
בליווי סגור הרוכש משלם רק בשובר מהפנקס שהבנק הפיק, והבנק מוציא לו ערבות על מה ששולם. כל שקל של רוכש שנכנס לפרויקט מגדיל את מה שהבנק ערב לו. לכן המלווה רוצה לראות שהבנייה מתקדמת בקצב של הכסף שנכנס.
מה חוק המכר דורש מהמוכר?
סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) אוסר על מוכר לקבל מקונה יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי אחת הבטוחות שהחוק מונה: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתא, הערת אזהרה או העברת בעלות (החוק, סעיף 2). בפרויקט בליווי סגור התשלומים מתקבלים רק דרך פנקס השוברים (סעיף 3ב(ד)).
במילים של מחלקת הליווי: הרוכש לא מעביר כסף ליזם. הוא משלם בשובר, הכסף נכנס לחשבון הליווי, והוא מקבל ערבות.
מה הוראה 326 מוסיפה על ערבות חוק המכר?
הוראת ניהול בנקאי תקין 326 מסדירה את הצד של הבנק. הבנק המלווה מפיק פנקס שוברים לכל דירה (סעיף 1), מוציא לרוכש ערבות על כל שובר ששולם בתוך 14 ימי עסקים (סעיף 2), וההוראה חלה כשהמימון נעשה בהסכם ליווי פיננסי סגור (סעיף 5) (הוראה 326). נוסח השוברים עודכן בחוזר 2344 משנת 2012 (חוזר 2344).
למה זה עניין של קצב בנייה
זו קריאה שלנו של המנגנון, לא סעיף בחוק. כל דירה שנמכרת מוסיפה ערבות. מה שעומד מאחורי הערבויות בסוף הוא הבניין. כשהמכירות רצות קדימה והבנייה מדשדשת, הפער בין מה שהבנק ערב לו לבין מה שעומד בשטח גדל.
לכן דוח המכירות לבדו לא מספיק. ליד מספר הדירות שנמכרו המלווה רוצה לראות מספר על הבנייה, וטוב שיהיה מקור בלתי-תלוי לפחות לחלק ממנו.
מה לא מצאנו
לא בחוק ולא בהוראה 326 מצאנו כלל שקובע איך מודדים התקדמות, באיזו תדירות, או מה היחס הנדרש בין מכירות לביצוע. לפי מדריכים מקצועיים, שחרור הכספים נעשה לפי הסכם הליווי ובהתאם להתקדמות לפי דוח המפקח (מרכז הנדל"ן, מקור משני). אם יש הנחיה מחייבת שלא מצאנו, נשמח לתיקון.
איפה מדידה מרחוק נכנסת
היא נותנת מספר שני, עם תאריך ומקור, ליד דוח המכירות. להמחשה: נמכרו 60% מהדירות, האחוז המוצהר בחשבון האחרון 45%, הנמדד מרחפן 38% ±4%. זו לא בעיה בהכרח. זו שאלה ממוקדת למפקח. איך מגיעים ל-38%: איך מחשבים אחוז ביצוע מדוד. איך מתייחסים לפער: מה עושים עם הפער.
שאלות נפוצות
מי מוציא את הערבות לרוכש בליווי סגור?
לפי הוראה 326 הבנק המלווה מוציא ערבות על כל שובר ששולם, בתוך 14 ימי עסקים.
מה המשמעות של 7% בחוק המכר?
זה הסכום המרבי ממחיר הדירה שמוכר רשאי לקבל מקונה בלי אחת הבטוחות שבסעיף 2 לחוק.
ההוראה קובעת איך מודדים התקדמות בנייה?
לא מצאנו בהוראה 326 כלל כזה. שיטת המדידה והפיקוח נקבעות בהסכם הליווי ובמדיניות הבנק.
מקורות
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, נוסח בוויקיטקסט (הנוסח המחייב: רשומות) · נבדק 11/11/2026
- בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 326 "ליווי פיננסי" (PDF) · נבדק 11/11/2026
- בנק ישראל, חוזר 2225 (04/02/2008), הוראה 326 המקורית (PDF) · נבדק 11/11/2026
- בנק ישראל, חוזר 2344 (30/07/2012), עדכון נוסח השוברים (PDF) · נבדק 11/11/2026
- מרכז הנדל"ן, "מימון נדל"ן" (10/05/2026). מקור משני, מדריך מקצועי ולא רגולציה · נבדק 11/11/2026
מצאתם טעות או מקור מעודכן יותר? כתבו ל-office@next-gen.co.il ונתקן.