מלווה שאינו בנק: מה לבקש בדוח המפקח כשהוראה 326 לא חלה?

עודכן 11/11/2026 · 3 דקות קריאה · מודד (אב-טיפוס, בפיילוט)

מה שהסכם הליווי קובע, ועוד חמישה דברים שהופכים את הדוח לבדיק: תאריך ביקור, משקלי שלבים, אחוז לכל שלב, מקור לכל מספר וטווח שגיאה כשיש מדידה. הוראה 326 היא הוראה לבנקים, ולא מצאנו בה כלל על שיטת מדידת התקדמות.

מה הוראה 326 מסדירה

הוראת ניהול בנקאי תקין 326 של בנק ישראל עוסקת בליווי פיננסי בבנקים: הבנק המלווה מפיק פנקס שוברים לכל דירה, ומוציא לרוכש ערבות על כל שובר ששולם תוך 14 ימי עסקים. היא הוראה של המפקח על הבנקים. לא מצאנו בה כלל שקובע איך מודדים התקדמות בנייה או באיזו תדירות. לא בדקנו אם לרשות שוק ההון יש הוראה מקבילה למבטחים.

כלומר גם בבנק, הדרישות מדוח המפקח באות בעיקר מהסכם הליווי ומהנוהל הפנימי. אצל מלווה שאינו בנק, זה עוד יותר נכון.

מה לבקש בכל דוח מפקח כשהוראה 326 לא חלה?

1. תאריך הביקור, בנפרד מתאריך הדוח ומתאריך החשבון.
2. משקלי השלבים שלפיהם חושב האחוז, כמו בתקציב שאושר. ברירת המחדל אצלנו, להמחשה: עפר 10, יסודות 15, שלד 40, מעטפת 20, גמר 15.
3. אחוז השלמה לכל שלב, לא רק אחוז כולל. 45% כולל יכול להיות הרבה שלד ומעט מעטפת, או להפך.
4. מקור לכל מספר: ביקור, חשבון הקבלן, מדידה, תמונה.
5. טווח, כשהמספר מגיע ממדידה. מספר בלי טווח נראה מדויק יותר ממה שהוא.

ומה מוסיפים מבחוץ

מספר שני שלא בא מהיזם ולא מהמפקח: אחוז נמדד מקובצי רחפן עם טווח, ושכבת לוויין שמראה אם האתר זז. כך כשמגיע חשבון עם 45% ונמדד 38% ±4 להמחשה, יש שאלה מנוסחת למפקח עוד לפני הביקור.

רשימה מלאה של מה צריך לעמוד ליד כל מספר: מה צריך להופיע בדוח התקדמות שמגיע למלווה.

שאלות נפוצות

מקורות

1. בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 326 "ליווי פיננסי" (PDF) · נבדק 11/11/2026
2. בנק ישראל, חוזר 2225 (04/02/2008), הוראה 326 המקורית (PDF) · נבדק 11/11/2026
3. מרכז הנדל"ן, "מימון נדל"ן" (10/05/2026). מקור משני, מדריך מקצועי ולא רגולציה · נבדק 11/11/2026
4. נתוני אב-הטיפוס (ספים, משקלים, תוצאות אתרי הדגמה): מדידות פנימיות של מודד, 11/2026, לא אומתו מול אמת קרקע.

מצאתם טעות או מקור מעודכן יותר? כתבו ל-office@next-gen.co.il ונתקן.