פרויקט ב׳ · מכירות מול ביצוע
דוגמה · נתונים מומצאים- דירות שנמכרו
- 60%
- ביצוע נמדד
- 38% ±4
פיגור המוצהר בחשבון האחרון 45%, הנמדד 34–42. פער של 3–11 נקודות לבדוק מול המפקח.
מקור: צילום רחפן 05/11/2026 · Sentinel-2 07/11/2026 · מודל moded-rules v0.1
בפיתוח · מחפשים מבטחים וקרנות אשראי לפיילוט
בקרת בנייה למבטחים ולקרנות אשראימה נבנה מאחורי הערבויות שלכם?
לחברות ביטוח ולקרנות שמלוות פרויקטי מגורים בשיטת הליווי הסגור, או עומדות מאחורי פוליסות וערבויות חוק מכר: מדידה בלתי-תלויה לכל אתר בתיק, מול האחוז שהוצהר בחשבון החלקי, והתראה ביום שאתר עומד.
מחירי פיילוט · השערה, לפני אישור סופי
- כל מספר עם טווח, מקור ותאריך צילום
- מראה לאיזה אתר לשלוח את המפקח קודם, לא מחליף אותו
- בלי זיהוי אנשים או כלי רכב
תיק הדגמה, Sentinel-2 02/11/2026. Contains modified Copernicus Sentinel data 2022–2026
ליווי סגור כבר לא שמור לבנקים
חוק המכר (הבטחת השקעות) מגדיר ליווי פיננסי כמימון על ידי תאגיד בנקאי או מבטח. בפועל, חברות ביטוח מלוות פרויקטים ומנפיקות פוליסות חוק מכר, וקרנות אשראי מממנות בנייה למגורים לצד מבטחים. מה שלא השתנה: הכסף משתחרר לפי התקדמות, ומישהו צריך למדוד אותה.
החוק: בנק או מבטח
"ליווי פיננסי": מימון לפרויקט בנייה על ידי תאגיד בנקאי או מבטח, במסגרת הסכם ליווי (סעיף 1). בין הבטוחות לרוכש: ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח (סעיף 2).
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), התשל"ה-1974 · נבדק 11/11/2026
מבטחים מלווים בשיטה הסגורה
הפניקס מתארת ליווי ומימון "בשיטת הליווי הסגור" בכפוף לחוק המכר, כולל פוליסות לרוכשים. הכשרה ביטוח דיווחה על מסגרות ליווי של מעל 5 מיליארד ₪.
קרנות אשראי עם מבטח לצידן
קרן שמממנת יזם צריכה מבטח שינפיק את פוליסות חוק המכר. כך דווח על קרן יסודות (2021, תוכן ממומן) ועל הסכם קפיטל מקס עם הכשרה ביטוח (2025).
רפורמת הערבויות: טיוטות
רשות שוק ההון פרסמה טיוטות שיאפשרו לנותני אשראי חוץ-בנקאיים לתת ערבויות, כולל לרוכשי דירות: חשבון ייעודי לכל פרויקט ו"שחרור כספים בהתאם לדוחות פיקוח". טיוטות להערות הציבור, לא נוסח סופי.
כשהמכירות רצות והבנייה לא
כל דירה שנמכרת בליווי מוסיפה כסף רוכשים שמישהו עומד מאחוריו. מה שעומד מאחורי הכסף הזה בסוף הוא הבניין. לכן ליד דוח המכירות כדאי לשים מספר על הבנייה, וטוב שלפחות חלק ממנו יבוא ממקור בלתי-תלוי.
זו קריאה שלנו של המנגנון, לא כלל רגולטורי. לא מצאנו בחוק או בהוראה 326 יחס נדרש בין מכירות לביצוע. ראו ערבות חוק מכר ופנקס שוברים.
התיק במסך אחד, ממוין לפי חריגה
צוות קטן מול הרבה פרויקטים צריך לדעת על מה להסתכל קודם, ולהראות לוועדה איך מפקחים. אתר שעמד או שהנמדד בו רחוק מהמוצהר עולה לראש. כך נראה תיק באפליקציה, עם שלושת אתרי ההדגמה ונתוני לוויין אמיתיים.
| אתר | סטטוס | תזוזה ב-14 יום | אומדן גס (טווח 90%) | מקור ותאריך |
|---|---|---|---|---|
| אתר ד׳ להמחשה | עומד | אין, 19 יום | לא השתנה | שורה מומצאת: כך מופיע אתר עומד |
| חריש, שכונה חדשה | בזמן | יש | 60.7% 43.5–77.9 | Sentinel-2 02/11/2026. התראת קפיצה חשודה 27/11/2025: לאמת ברחפן או בביקור |
| באר יעקב / צריפין | בזמן | יש | 23.1% 12.6–33.6 | Sentinel-2 02/11/2026 |
| שדה דב, מתחם מזרחי | בזמן | יש | 10% 2.8–17.3 | Sentinel-2 02/11/2026 |
האומדן מלוויין 10 מ' הוא כלל שעוד לא אומת מול אמת קרקע, ולכן הטווח רחב (15–35 נקודות). הלוויין לא רואה קומות או שלב בנייה: קומות ונפחים רק מרחפן. Contains modified Copernicus Sentinel data 2022–2026
מה עובד היום, ומה עוד בפיתוח
אב-טיפוס שרץ על נתוני לוויין אמיתיים ועל קובצי רחפן. זו הרשימה המלאה, כדי שלא תגלו את זה בפיילוט.
| יכולת | מצב | הערה |
|---|---|---|
| שכבת לוויין לכל אתר: התחלת עבודות, תזוזה, אתר עומד | עובד | Sentinel-2 אופטי; סף ברירת מחדל 14 יום, טרם כויל מול אתרים אמיתיים |
| תיק אתרים ממוין לפי חריגה, עם מפה | עובד | אומדן מלוויין עם טווח רחב |
| מדידה מקובצי רחפן: טביעה, גובה, קומות משוערות, נפחים | עובד | נבדק על מודל גובה סינתטי בלבד; מול מודד מוסמך עוד לא |
| השוואה ללוח זמנים (CSV) | עובד | ייצוא מ-MS Project או Excel |
| דוח A4 וקישור קריאה בלבד עם תוקף ותיעוד צפיות | עובד | מפיקים PDF מהדפדפן |
| יישור אוטומטי בין טיסות רחפן | בפיתוח | עד אז: שתי טיסות על אותה רשת |
| התראות במייל, בוואטסאפ או ב-webhook | בפיתוח | היום רק במסך ההתראות |
| מכ"ם Sentinel-1 (עובד גם בעננים) | בפיתוח | היום רק Sentinel-2 אופטי |
| משתמשים והתחברות | בפיתוח | בפיילוט עובדים מולנו ישירות |
| hash לכל דוח שמופק | בפיתוח | היום: תאריך, שם סצנה וגרסת מודל |
מחיר לאתר לחודש, ומחיר מופחת לתיק
אותם מחירי פיילוט כמו לבנקים. המחירים הם השערה לתקופת הפיילוט ועוד לא סופיים.
שאלות של מבטחים וקרנות
אתם בודקים את הפוליסה, את הערבות או את היזם?
לא. אנחנו מודדים התקדמות בנייה באתר, עם מקור, תאריך וטווח, ומשווים לאחוז שהוצהר. החיתום, הבטוחות והסכם הליווי נשארים אצלכם.
זה מחליף את המפקח מטעמכם?
לא. המדידה מרחוק מראה לאיזה אתר כדאי לשלוח את המפקח קודם, ומה השתנה בין ביקורים. אינו תחליף לפיקוח הנדסי, לשמאות או לבדיקה באתר.
עובד על תיק של עשרות אתרים?
שכבת הלוויין עוברת על כל האתרים בתיק בלי עלות לתמונה. מדידה של קומות ונפחים דורשת קובצי רחפן לכל אתר. תמונה חדה מסחרית לפי עיר בפיתוח.
הרפורמה שמאפשרת לגופים חוץ-בנקאיים לתת ערבויות כבר בתוקף?
לפי Funder (26/07/2026), רשות שוק ההון פרסמה טיוטות להערות הציבור אחרי שהרפורמה אושרה בחוק ההסדרים לשנת 2026. לא בדקנו נוסח סופי. בטיוטות: חשבון ייעודי לכל פרויקט ושחרור כספים בהתאם לדוחות פיקוח.
איך נשלח הדוח לוועדת האשראי?
PDF בפורמט A4 מהדפדפן, או קישור לקריאה בלבד עם תוקף ותיעוד צפיות. hash לכל דוח ומשתמשים לכל צוות בפיתוח.
קריאה נוספת: ערבות חוק מכר ופנקס שוברים · מה עושים עם פער בין מוצהר לנמדד · כל המאמרים על ליווי פיננסי
שלחו פרויקט אחד מהתיק, נחזיר דוח דוגמה
נכין דוח התקדמות על אתר אחד שתבחרו, בלי עלות, ונחזור אליכם תוך שלושה ימי עבודה.
- מספיקה כתובת או גוש-חלקה
- אם יש דוח מפקח או טיסת רחפן, נשווה אליהם
- בלי התחייבות ובלי רשימת תפוצה