קרן אשראי מממנת בנייה למגורים: מי מנפיק את פוליסות חוק המכר?

עודכן 11/11/2026 · 3 דקות קריאה · מודד (אב-טיפוס, בפיילוט)

שלושה בנייני מגורים בשלבים שונים: בור יסודות, שלד ובניין גמור — המחשה שנוצרה ב-AI, לא צילום של אתר אמיתי ולא נתוני מדידה.

לפי הדיווחים שמצאנו, חברת ביטוח. קרן שמממנת בנייה למגורים לא מנפיקה בעצמה את הבטוחה לרוכשים, ועובדת לצד מבטח שמנפיק את פוליסות חוק המכר. כך יש שני גופים עם חשיפה לאותו בניין, ושניהם רוצים לדעת כמה נבנה.

מה דווח

ב-2021 תואר בכלכליסט מודל של קרן יסודות, שמממנת בנייה למגורים ומספקת ליזם מעטפת ליווי שכוללת פוליסות חוק מכר שמונפקות על ידי חברות ביטוח שהקרן התקשרה איתן. הכתבה מסומנת כתוכן בשיתוף מסחרי.
ב-04/2025 דווח על הסכם בין קפיטל Max להכשרה ביטוח, שלפיו הכשרה תספק ערבויות חוק מכר ובטוחות נוספות לפרויקטים שקפיטל מממנת (מרכז הנדל"ן).

שני הדיווחים הם מקורות משניים, ולא בדקנו את ההסכמים עצמם. מה שהם מראים: בפרויקט שקרן מממנת, יש לרוב גם מבטח.

למה זה משנה בבקרה

לקרן יש חשיפה דרך האשראי ליזם. למבטח יש חשיפה דרך הבטוחות לרוכשים. אם הבנייה נתקעת, שניהם רוצים לדעת את זה מוקדם, ולא בהכרח מאותו מקור. מפקח אחד, דוח אחד, ושני גופים שקוראים אותו.

כשיש מספר בלתי-תלוי ומשותף, עם מקור, תאריך וטווח, שני הגופים מסתכלים על אותו אחוז ביצוע. המערכת שלנו מאפשרת לשתף דוח בקישור לקריאה בלבד עם תוקף ותיעוד צפיות. משתמשים נפרדים לכל גוף והתחברות בפיתוח.

מה קרן אשראי צריכה לבקש מהיזם?

לוח זמנים ב-CSV עם חמשת השלבים, כדי שיהיה מול מה למדוד.
טיסת רחפן קרוב לכל חשבון חלקי, אם כבר מטיסים באתר.
משקלי שלבים כמו בתקציב שאושר, כדי שהאחוז הנמדד והמוצהר יהיו בני השוואה.

ובצד הרגולציה, רשות שוק ההון מקדמת מסלול שבו נותני אשראי חוץ-בנקאיים יוכלו לתת ערבויות בעצמם. ראו מה הטיוטות אומרות.

שאלות נפוצות

קרן אשראי יכולה להנפיק ערבות חוק מכר בעצמה?

לפי המקורות שמצאנו, היום הבטוחות מונפקות על ידי בנקים וחברות ביטוח. רשות שוק ההון פרסמה טיוטות לשינוי זה (Funder, 26/07/2026).

המבטח והקרן יכולים לראות את אותו דוח?

כן, בקישור לקריאה בלבד שהבעלים יוצר. משתמשים נפרדים לכל גוף בפיתוח.

אתם עובדים עם קרן מסוימת?

לא. אין לנו לקוחות או שותפויות שאפשר לציין. המוצר בשלב אב-טיפוס ופיילוט.

מקורות

מצאתם טעות או מקור מעודכן יותר? כתבו ל-office@next-gen.co.il ונתקן.